土地購入の仲介手数料は不要？賢くコストを抑える方法を解説

2025.10.16

土地購入で「仲介手数料なし」は可能？後悔しないための基礎知識

「理想の注文住宅を建てたい」と考え土地を探し始めたものの、想像以上にかかる諸費用に驚いている方も多いのではないでしょうか。特に、土地の価格とは別に数十万円、場合によっては百万円以上にもなる「仲介手数料」は、家づくり全体の予算を大きく圧迫する要因になり得ます。

「この仲介手数料、なんとかならないの？」「できれば払わずに済ませたい…」そうお考えになるのは当然のことです。ご安心ください。実は、土地購入において仲介手数料を不要にする方法は存在します。

この記事では、土地探しの専門家として、皆様が抱える費用に関する不安に寄り添い、後悔しないための知識を分かりやすく解説します。仲介手数料の基本的な仕組みから、手数料が不要になる「売主直売」という方法、そしてそのメリットと注意点、さらにはコストと安心を両立する最適な選択肢まで、順を追ってご説明します。最後までお読みいただくことで、賢くコストを抑え、理想の家づくりを大きく前進させるための具体的な道筋が見えてくるはずです。

そもそも仲介手数料とは？なぜ必要なのか

仲介手数料とは、土地や建物などの不動産を売買する際に、売主と買主の間を取り持ってくれた不動産会社に対して支払う「成功報酬」のことです。不動産会社は、専門的な知識やネットワークを駆使して、以下のような多岐にわたる業務を提供します。

希望条件に合う土地の情報提供・探索
現地への案内・周辺環境の調査
売主との価格や引き渡し条件の交渉
土地に関する法的な調査（権利関係、法令上の制限など）
売買契約書の作成・内容説明
住宅ローンの手続きサポート
引き渡しまでのスケジュール管理

これらの複雑で専門的な手続きを、個人で行うのは非常に困難です。不動産会社は、安全で公正な取引を成立させるためのパートナーであり、その対価として仲介手数料が発生するのです。

【具体例】2,000万円の土地で仲介手数料はいくら？

では、仲介手数料は具体的にいくらくらいかかるのでしょうか。法律で上限額が定められており、一般的に以下の速算式で計算されます。

仲介手数料（上限） = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

この計算式を使って、仮に2,000万円の土地を購入した場合の仲介手数料をシミュレーションしてみましょう。

（2,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税10%
= （60万円 + 6万円）+ 6.6万円
= 66万円 + 6.6万円
= 72万6,000円

このように、2,000万円の土地を購入するだけで、約72.6万円もの高額な手数料が必要になるのです。この金額が家づくりの予算に与えるインパクトの大きさが、お分かりいただけるかと思います。

電卓を手に持ち、土地の売買契約書を見ながら費用計算に悩む人物。仲介手数料の高さに驚いている様子。

仲介手数料が不要になる「売主直売」のメリットと注意点

高額な仲介手数料を節約できる代表的な方法が、不動産会社を介さずに売主から直接土地を購入する「売主直売」です。この方法には大きなメリットがある一方、知っておくべき注意点も存在します。専門家の視点から、両方の側面を公平に解説します。

メリット：コスト削減とスムーズな交渉

売主直売の最大のメリットは、言うまでもなく当社が売主となる物件については仲介手数料はかからないことです。先ほどの例で言えば、約72.6万円もの費用をまるごと節約できることになります。これは、家づくり全体の資金計画において非常に大きなアドバンテージです。

また、間に不動産会社を挟まないため、売主と直接コミュニケーションを取ることができます。これにより、価格や引き渡し条件などの交渉がスピーディに進んだり、土地に関する細かな情報を直接聞けたりする可能性もあります。

注意点：契約トラブルと「見えないコスト」のリスク

一方で、売主直売には慎重になるべき点もあります。特に個人間での売買の場合、専門家が間に入らないため、契約内容に不備があったり、買主にとって不利な条件が含まれていたりしても気づきにくいというリスクが伴います。万が一トラブルに発展した場合、解決が困難になるケースも少なくありません。

さらに深刻なのが、「見えないコスト」のリスクです。一見するとお得に見える土地でも、購入後に以下のような追加工事が必要になることがあります。

造成工事費：土地に高低差があったり、地盤が弱かったりする場合に必要な工事。
上下水道引込工事費：前面道路から敷地内へ水道管や下水管を引き込む工事。
境界確定費：隣地との境界が曖昧な場合に、測量して境界標を設置する費用。

造成や上下水道引込、境界確定などの工事費は、地形や供給条件によって数十万円〜数百万円程度の幅があります（※費用はあくまで一例です）。物件ごとの概算見積りを事前に取得することが重要です。仲介手数料を節約した意味がなくなってしまうどころか、かえって総額が高くついてしまう危険性もはらんでいるのです。

雑草が生い茂り、整地されていない土地。造成工事やインフラ整備などの「見えないコスト」のリスクを象徴している。

【最適解】コストと安心を両立する「完成宅地」という選択

「仲介手数料は節約したい。でも、トラブルや見えないコストのリスクは避けたい…」
そんなジレンマを解消し、売主直売のメリットと仲介の安心感を両立する理想的な選択肢があります。それが、私たちアイモクがご提供する「カンタク（完成宅地）」です。「カンタク（完成宅地）」とは、当社が売主として販売する、造成・上下水道引込・境界確定などを原則として完了させた宅地のことです。各工事の完了状況は、測量図や検査済証などの書類でご確認いただけます。

アイモクの「カンタク」は売主直売だから仲介手数料0円

当社が売主となる「カンタク」は、お客様と直接取引をさせていただきます。不動産会社を介す必要がないため、仲介手数料はかかりません。
お客様が抱える最も大きな課題である「高額な仲介手数料」を根本から解決し、純粋な土地の費用だけでご購入いただくことが可能です。

造成・インフラ工事済みで「見えないコスト」の心配なし

アイモクの「カンタク」は、単に仲介手数料が0円なだけではありません。私たちは、販売するすべての土地において、家を建てるために必要な以下の工事を完了させた状態でお引き渡ししています。

造成工事
上下水道の引込工事
境界確定

原則として造成・上下水道引込・境界確定を完了した状態でお引き渡ししますが、個別の物件・自治体条件により例外がある場合があります。詳細は物件ごとの工事完了図書や検査報告書等をご確認ください。

造成、上下水道引込、境界確定がすべて完了したアイモクの「カンタク（完成宅地）」。すぐに家を建てられる安心感を示している。

費用比較｜アイモクの「カンタク」はどれだけお得？

では、実際にアイモクの「カンタク」を選ぶと、一般的な仲介で土地を購入する場合と比べて、具体的にどれくらいの費用を抑えられるのでしょうか。以下はあくまで一例ですが、具体的なシミュレーションでその差をご確認ください。

一目瞭然！他社との費用比較シミュレーション

ここでは、800万円の土地を購入するケースを例に、費用を比較してみましょう。

費用項目	他社で土地を購入	アイモクで購入
土地費用	800万円	800万円
仲介手数料	33万円	0円
境界確定費	50万円	0円
上下水道工事費	80万円	0円
造成工事費（参考）	100～200万円	0円
既存建物解体費	建物がある場合（150～200万円）	すべて解体済み（0円）
合計	1,213～1,363万円	800万円

土地購入に関わる費用比較

※本シミュレーションは参考価格であり、実際の費用は物件の状況や地域、依頼する業者により変動します。
※仲介手数料は速算式「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税10%」で算出。土地の売買は非課税ですが、ここでは比較のため課税取引を想定した手数料額を例示しています。
※他社で土地を購入する場合、土地に建物が残っていれば別途解体費（150～200万円程度）がかかるケースや、宅地でない地目の場合は別途地目変更費などがかかるケースがあります。

ご覧の通り、この試算例では合計で413万円～563万円もの差が発生します。これは、仲介手数料だけでなく、通常であれば買主が負担すべき各種工事費用を、アイモクがすべて完了させた状態でお渡しするからです。この圧倒的なコストメリットが、「カンタク」が選ばれる大きな理由です。