恵那市の土地探し完全ガイド｜失敗しない5つのステップと探し方

2025.10.26

なぜ恵那市の土地探しは難しい？知っておくべき3つの理由

岐阜県恵那市でマイホームを計画し、土地探しを始められた方の多くが「なかなか良い土地が見つからない」「何から手をつければ良いのか分からない」といった壁に直面します。それは決して、あなたの探し方が悪いわけではありません。恵那市の土地探しには、特有の難しさがあるのです。まずはじめに、その理由を専門家の視点から解説します。

不動産会社のオフィスで、恵那市の地図を見ながら専門家から土地探しの説明を受ける夫婦。専門知識の重要性を示している。

理由1：人気エリアと価格の二極化

恵那市の土地市場では、利便性の高い市街地や学校区周辺など、地域によって価格差が生じることがあります。例えば、商業施設や交通の便が良い市街地や、子育て世代に人気の学校区周辺は需要が高く、価格も上昇しがちです。一方で、少し郊外に出れば、豊かな自然に囲まれた広々とした土地を手頃な価格で見つけることも可能です。

この価格差により、「予算内で希望のエリアの土地が見つからない」あるいは「どのエリアが自分たちの暮らしに合っているのか判断できない」といった状況に陥りやすくなります。まずはこの現状を理解し、ご自身の予算と理想の暮らしのバランスを考えることが、賢い土地探しの第一歩となります。

理由2：ネットに載らない「非公開情報」の存在

土地探しが難しい最大の理由の一つが、インターネットに公開されていない「非公開情報」の存在です。実は、条件の良い優良な土地ほど、不動産ポータルサイトなどに掲載される前に買い手が決まってしまうケースが少なくありません。

では、なぜ土地情報は非公開になるのでしょうか。主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。

売主様が、ご近所に売却を知られたくないという意向をお持ちの場合
相続などの事情で、まだ公にできない状態の土地である場合
不動産会社が、信頼できる優良顧客に優先的に紹介したいと考えている場合

つまり、インターネットだけで土地を探していると、本当に価値のある情報にはたどり着けない可能性があるのです。この「非公開情報」にいかにアクセスするかが、土地探し成功の鍵を握っています。

理由3：家づくりを左右する「法規制」の複雑さ

「この土地は広さも価格も理想的だ」と思っても、必ずしもそこに希望通りの家が建てられるとは限りません。土地には、都市計画法や建築基準法といった様々な法律による規制が定められているからです。

恵那市の一部地域には市街化調整区域が設定されている箇所があり、区域や制限内容は地区ごとに異なります。恵那市の都市計画図・都市計画総括図等で該当地域を必ず確認してください。また、土地ごとに「建ぺい率（土地面積に対する建築面積の割合）」や「容積率（土地面積に対する延床面積の割合）」、建物の高さ制限などが細かく定められています。

これらの法規制を理解せずに土地を選んでしまうと、「購入したのに家が建てられない」「思い描いていた間取りが実現できない」といった深刻な事態に陥るリスクがあります。専門家による調査なしに土地を判断するのは、非常に危険と言えるでしょう。

参考：都市計画情報／ようこそ恵那市へ

恵那市で失敗しない土地探し！プロが実践する5つのステップ

では、複雑で難しい恵那市の土地探しを成功させるためには、具体的に何をすればよいのでしょうか。私たちプロがお客様と一緒に行う、失敗しないための5つのステップをご紹介します。この手順に沿って進めることで、後悔のない土地選びが実現できるはずです。

ノートに土地探しの希望条件を書き出している様子。理想の暮らしを整理するステップ1を象徴する画像。

ステップ1：理想の暮らしを叶える「希望条件」の整理

土地探しを始める前に、最も重要なのが「新しい家で、どんな暮らしがしたいか」をご家族で具体的に話し合うことです。これが曖昧なままでは、数ある土地情報の中から最適な一つを選ぶことはできません。

以下の項目について、ご家族の希望をリストアップし、優先順位をつけてみましょう。

カテゴリ	チェック項目例
エリア	通勤・通学の利便性、実家との距離、希望の学校区、商業施設の充実度
土地の広さ・形状	必要な部屋数や駐車スペースから考える広さ、庭や家庭菜園の希望、日当たりの良い形状か
予算	土地にかけられる上限金額、建物と合わせた総予算、住宅ローンの借入可能額
周辺環境	公園や緑地の有無、交通量や騒音、治安、病院など生活施設の近さ
将来設計	子どもの成長、親との同居の可能性、車の台数の変化など

希望条件整理チェックリスト

すべての条件を満たす完璧な土地は、なかなか見つからないものです。だからこそ、「これだけは譲れない」という軸を明確にしておくことが、後々の判断をスムーズにします。

ステップ2：情報収集の基本と「非公開情報」を得る秘訣

希望条件が固まったら、いよいよ情報収集です。主な方法は「インターネット」と「不動産会社への相談」の2つですが、それぞれにコツがあります。

インターネットでの探し方
不動産ポータルサイトは、相場観を掴んだり、様々なエリアの情報を広く浅く集めたりするのに便利です。希望条件を登録しておけば、新着物件の通知を受け取ることもできます。ただし、前述の通り、ネットの情報が全てではないことを念頭に置いておきましょう。

「非公開情報」を得る秘訣
質の高い非公開情報を得るための最も確実な方法は、地域に精通した不動産会社や工務店に直接相談することです。特に、自社で土地の開発・分譲まで手掛けている会社は、まだ市場に出る前の新鮮な情報を豊富に持っています。良い関係を築き、「こんな土地が出たらすぐに教えてほしい」と具体的に伝えておくことで、思わぬ優良物件に出会える可能性が格段に高まります。

ステップ3：後悔しないための「現地調査」チェックポイント

気になる土地が見つかったら、必ず現地に足を運び、ご自身の目で確かめることが不可欠です。地図や資料だけでは決して分からない、重要な情報がたくさん隠されています。

現地調査では、以下のポイントを重点的にチェックしましょう。

日当たりと風通し： 晴れた日の午前、午後など、時間帯を変えて複数回訪れるのが理想です。季節による太陽の高さの違いも考慮しましょう。
周辺環境： 平日と休日、朝と夜で雰囲気は大きく変わります。交通量、騒音、近隣の工場の臭い、街灯の有無などを確認します。
隣地との関係： 隣の家の窓の位置や、境界線が明確になっているかなどをチェックします。プライバシーや将来のトラブルに関わる重要なポイントです。
インフラの整備状況： 水道管、ガス管、下水道が土地の前面道路まで来ているかを確認します。引き込み工事に多額の費用がかかる場合もあります。
地盤と高低差： 土地が道路より低い場合、雨水の流入や湿気の問題が考えられます。擁壁（ようへき）がある場合は、その状態も確認が必要です。
ハザードマップの確認： 安全な暮らしのため、その土地が浸水想定区域や土砂災害警戒区域に含まれていないか、国土地理院のわがまちハザードマップなどで必ず確認しましょう。

ステップ4：理想の家が建つかを決める「法規制」の確認

現地調査と並行して、専門家による法規制の調査を進めます。このステップは、希望の家が本当に建てられるかを判断するための、いわば「土地の健康診断」です。

主に確認するのは、以下のような項目です。

用途地域： 建てられる建物の種類が定められています。（例：第一種低層住居専用地域など）
建ぺい率・容積率： 建てられる建物の大きさが決まります。
高さ制限・斜線制限： 建物の高さや形に影響します。
接道義務： 建築基準法で定められた道路に、一定以上の長さで接している必要があります。
その他： 景観条例や地区計画など、地域独自のルールが定められている場合もあります。

これらの調査には専門的な知識が必要不可欠です。役所で図面を確認したり、法規集を読み解いたりする必要があるため、必ず土地と建物の両方に詳しい不動産会社や建築会社に依頼しましょう。

専門家が虫眼鏡を使って土地の法規制に関する書類を真剣に確認している。専門家による調査の重要性を示す写真。

ステップ5：安心して進めるための「契約」と最終確認

すべての調査を終え、購入を決断したら、いよいよ売買契約です。契約時には、宅地建物取引士から「重要事項説明」を受け、その後「不動産売買契約書」に署名・捺印します。

高額な取引だからこそ、以下の点は特に注意深く確認してください。

手付金の額と性質： 契約を解除する場合、手付金がどう扱われるか。
残金決済と引き渡しの日時： スケジュールに無理がないか。
所有権移転の条件： どのような状態で引き渡されるか。
契約不適合責任： 引き渡し後に土地に問題が見つかった場合の売主の責任範囲。
融資利用の特約： 住宅ローンが承認されなかった場合に、無条件で契約を解除できるか。
その他の特約事項： 当事者間で取り決めた特別な条件がないか。

少しでも疑問や不安な点があれば、決して遠慮せず、納得できるまで質問することが大切です。すべての内容に合意した上で、契約に進みましょう。

恵那市の土地探し、どんな不動産会社に相談すべき？

ここまで5つのステップを解説してきましたが、特に「法規制の調査」や「非公開情報の入手」には、専門家のサポートが不可欠であることがお分かりいただけたかと思います。つまり、恵那市での土地探しを成功させる鍵は、信頼できるパートナー（不動産会社）選びにあると言っても過言ではありません。

では、どのような会社を選べばよいのでしょうか。3つの重要なポイントをご紹介します。

ポイント1：恵那市の情報に精通した「地域密着型」か

全国展開する大手不動産会社も魅力的ですが、恵那市のような地域特性が強い場所では、地元の情報に精通した「地域密着型」の会社が圧倒的に有利です。長年その地域で営業している会社は、独自のネットワークを持っており、インターネットには決して載らないような貴重な情報を握っていることが多いからです。

地域の慣習や人間関係、過去の土地の履歴といった、データだけでは分からない「生きた情報」こそが、後悔しない土地選びに繋がります。

ポイント2：土地と建物を一緒に考えられるか

土地探しでよくある失敗が、土地の購入を優先するあまり、建物の予算が圧迫されてしまうケースです。これを防ぐためには、土地探しと家づくりをワンストップで相談できる会社を選ぶことが重要です。

「土地だけ」を扱う不動産会社ではなく、「土地と建物の両方」を扱う建設会社や工務店であれば、「この土地なら、総額〇〇円でこんな家が建てられます」といった具体的な資金計画を初期段階から立てることができます。予算配分の失敗を防ぎ、安心して家づくり全体を進めるための賢い選択です。

ポイント3：自社で土地開発・分譲を行っているか

さらに一歩進んで注目したいのが、自社で土地の仕入れから造成、販売までを一貫して行っている会社です。このような会社は、いわば土地のプロフェッショナル。地域のどこに、どのような土地が眠っているかを熟知しています。

私たち愛岐木材住建は、自社集計に基づき東濃地域で年間100区画の土地仕入れ実績（※2023年度実績）があり、自社で開発した「完成宅地」を数多くご提供しています。仲介手数料などの余計な費用がかからず、インフラも整備された状態で土地をご提供できるため、お客様にとっては価格面でも計画面でも大きなメリットがあります。