「こんなはずじゃ…」土地購入後に判明する高額な追加工事費とは

岐阜県可児市で理想のマイホームを建てるため、ようやく希望のエリアで手頃な土地を見つけた。「これで夢の第一歩が踏み出せる！」そう胸を躍らせたのも束の間、思いがけない現実を突きつけられるケースは、残念ながら少なくありません。

「この土地に家を建てるには、まず地盤を固める工事が必要です。お見積りは…150万円です」
「隣の道路と高低差があるので、安全基準を満たす擁壁（ようへき）を新しく作る必要があり、200万円ほどかかります」

土地の価格ばかりに気を取られ、契約後にこのような「追加工事費」の存在を知り、頭を抱えてしまう方がいらっしゃいます。最悪の場合、建物の予算を大幅に削らなければならなくなったり、理想の家づくりそのものを諦めざるを得なくなったりすることさえあるのです。

この記事では、東濃地域で数多くの家づくりと土地開発に携わってきた私たち愛岐木材住建（Aimoku）が、土地購入に潜む「見えないコスト」の正体と、そのリスクを回避するための具体的な方法を、専門家の視点から徹底的に解説します。

この記事を最後までお読みいただければ、あなたは土地の価格だけでは判断できない本質的な価値を見抜く知識を身につけ、後悔のない、心から安心できる土地選びを実現できるでしょう。

要注意！土地購入で発生しうる3大「追加工事費」とその費用相場

土地購入後に発生する可能性のある追加工事はいくつかありますが、特に高額になりがちなのが「地盤改良」「擁壁」「上下水道引き込み」の3つです。ここでは、それぞれどのような工事で、なぜ必要なのか、そして最も気になる費用相場について解説します。

1. 地盤改良工事：100万円以上かかることも

地盤改良工事とは、住宅の重さに耐えられるよう、土地の強度を高める工事のことです。どんなに頑丈な家を建てても、その下の地盤が軟弱であれば、家が傾いてしまう「不同沈下」を引き起こす危険性があります。

特に、元々が田んぼや沼地、あるいは谷を埋めた造成地などは、軟弱地盤である可能性が考えられます。しかし、地盤の強度は見た目だけでは絶対に判断できません。そのため、家を建てる前には必ず地盤調査を行い、その結果に応じて必要な改良工事を行います。

工法	概要	費用相場
表層改良工法	軟弱地盤が地表から2m程度の場合に、セメント系の固化材を土に混ぜて固める工法。	約30万円～80万円
柱状改良工法	軟弱地盤が地表から2m～8m程度の場合に、コンクリートの柱を何本も地中に造成する工法。	約50万円～120万円
鋼管杭工法	軟弱地盤がさらに深い場合に、鋼製の杭を硬い地盤まで打ち込む工法。	約80万円～200万円以上

このように、地盤の状態によっては100万円を超える費用が発生する可能性があることを、念頭に置いておく必要があります。

2. 擁壁（ようへき）工事：高低差のある土地の落とし穴

擁壁とは、崖や盛り土が崩れるのを防ぐために作られる壁状の構造物のことです。道路や隣の土地との間に高低差がある土地では、この擁壁の設置が法律で義務付けられている場合があります。

特に注意が必要なのは、すでに古い擁壁が存在する土地です。一見問題なさそうに見えても、現在の建築基準を満たしていなかったり、ひび割れや劣化が進んでいたりすると、安全のために「作り直し」が必要になります。この擁壁の再造成工事が、非常に高額になるケースがあるのです。

費用相場は擁壁の種類や現地の状況によって大きく変動しますが、擁壁再造成の費用は工法や現地条件で大きく変動しますが、参考の目安として一般的に1㎡あたり数万円〜十数万円程度とされます（工法・既存撤去・基礎条件により変動）。詳細は現地調査見積りを参照してください。と言われています。例えば、高さ2m、長さ15mの擁壁を再造成する場合、単純計算でも100万円以上の費用がかかる可能性があり、土地の価格以上に費用がかさんでしまうことも珍しくありません。

3. 上下水道・ガスの引き込み工事：インフラ整備の確認は必須

快適な生活に欠かせない水道やガス。しかし、購入しようとしている土地の前面道路まで配管が来ていなかったり、来ていても敷地内まで引き込まれていなかったりする場合があります。

その場合、新たに引き込み工事を行う必要があり、その費用は買主の負担となるのが一般的です。前面道路から敷地までの距離が長かったり、道路のアスファルトを一度剥がして復旧する必要があったりすると、費用は高額になります。

状況によりますが、水道やガスの引き込み費用は、一般的に数十万円程度が多いが、道路復旧や長距離引き込み、特殊工事が必要な場合は100万円を超えることがあるため、事前に概算見積りを取っておくことをおすすめします。の追加費用が発生する可能性も考慮しておくべきでしょう。生活に必須のインフラだからこそ、契約前の確認が極めて重要です。

可児市で安全な土地を選ぶために。購入前にできるリスク回避策

ここまで解説したような高額な追加工事費のリスクは、土地を購入する「前」に適切な確認を行うことで、その多くを回避することが可能です。ここでは、専門家でなくても実践できる具体的なチェックポイントをご紹介します。

ハザードマップで土地の成り立ちと災害リスクを知る

まず最初に行うべきは、自治体が公開しているハザードマップの確認です。可児市でも、洪水による浸水想定区域や土砂災害警戒区域などを示したマップが公開されています。

これらのマップを確認することで、その土地がどのような災害リスクを抱えているかが分かります。例えば、浸水想定区域に指定されている場所は、元々が川沿いの低地や田んぼであった可能性が考えられ、地盤が軟弱である一つの目安になります。また、土砂災害警戒区域であれば、高低差があり擁壁の問題が発生しやすい土地であると推測できます。

このように、公的な資料から土地の「成り立ち」を読み解くことは、目に見えない地盤のリスクを予測する上で非常に有効な手段です。

参考：ハザードマップ/可児市

現地の「高低差」と「擁壁の状態」を目で見て確認する

資料の確認と合わせて、必ず現地に足を運び、ご自身の目で土地の状況を確認しましょう。その際に特に注意して見ていただきたいのが、「隣接地や道路との高低差」です。

もし高低差があり、古い擁壁が設置されている場合は、その状態をよく観察してください。以下の様な状態が見られたら、注意が必要です。

• 擁壁の表面に亀裂（ひび割れ）が入っている
• 擁壁が全体的に膨らんでいるように見える
• 擁壁から水が染み出している、あるいはコケが生えている

これらは擁壁が劣化しているサインかもしれません。このような土地を検討する場合は、購入を決める前に専門家による詳しい調査が必要になる可能性が高いと言えます。

不動産会社に「重要事項説明書」でインフラ状況を確認する

上下水道やガスの引き込み状況については、不動産売買契約の前に宅地建物取引士から行われる「重要事項説明」で必ず説明があります。この際に、以下の2点を明確に確認しましょう。

1. 前面道路への配管の有無
2. 敷地内への引き込みの有無

もしどちらか、あるいは両方が「無し」だった場合、引き込み工事が必要になります。その際の費用負担が買主なのか売主なのか、そして概算でどの程度の費用が見込まれるのかを、必ず契約前に質問し、書面で確認することがトラブルを避ける上で重要です。

究極のリスク回避策は「完成宅地」を選ぶこと

これまでご説明したリスク回避策は、いずれもご自身で注意深く確認することが前提となります。しかし、専門知識のない中で、すべてのリスクを完全に見抜くのは容易ではありません。

そこで、私たちが最も確実で安心できる選択肢としてご提案するのが、「完成宅地」を選ぶことです。完成宅地とは？更地との違いやメリット・デメリットを専門家が解説の記事でも詳しく解説していますが、これは家を建てるための準備がすべて整えられた土地のことを指します。

地盤の安全性とインフラが約束された土地

当社が供給する完成宅地については、自社で造成・検査を実施しています。地盤調査結果や造成工事の施工記録、インフラ整備の状況については契約時に書面で提示し、引き渡し時点の状況を明示します。保証内容・期間は個別契約書にてご確認ください。

• 地盤調査と必要な造成工事が完了済み
  専門家による地盤調査を行い、必要であれば地盤改良や安全な擁壁の設置といった造成工事をすべて完了させた状態でお引き渡しします。当社が引き渡す完成宅地については、当社の実施する地盤調査および必要な造成工事を完了したうえでお引き渡しします。個別の条件によっては別途対応が必要となる場合がありますので、詳細は調査報告書・契約書面でご確認ください。
• 当社が販売する完成宅地は、原則として上下水道・ガス等の引き込みを完了した状態でお引き渡しします。ただし、詳細な供給口径や負担区分等は物件ごとに異なりますので、契約締結前に配管状況・負担の帰属を確認できる書面をご確認ください。

私たちは「かかわる全ての人達に喜びの環をつくる」という理念のもと、何よりもお客様が「気持ちよく家づくりができること」を大切にしています。後から発覚する追加費用でお客様を不安にさせることは、私たちの理念に反します。だからこそ、すべてのリスクを事前に取り除いた「完成宅地」にこだわっているのです。

土地と建物をセットで考える資金計画の明瞭さ

「完成宅地」を選ぶもう一つの大きなメリットは、資金計画が非常に立てやすいことです。

一般的な土地購入では、「土地代＋建物代＋α（追加工事費）」と考えなければならず、この「α」がいくらになるか分からないことが、家づくり全体の計画を不透明にする最大の原因です。

一方、「完成宅地」であれば、土地にかかる費用は造成費やインフラ整備費を含めてすべて確定しています。これにより、「総予算から土地の費用を引いた金額が、まるまる建物にかけられる予算」となり、安心して家づくりの具体的なプランニングを進めることができます。これは、予算に限りがある中で後悔のない選択をしたいと考える慎重な方にとって、何より大きな安心材料となるはずです。

まとめ：可児市の土地探しは、信頼できるパートナーと共に

今回は、土地購入後に後悔しないために知っておくべき「追加工事費」のリスクについて解説しました。

• 土地の価格以外に、地盤改良や擁壁、インフラ引き込みなどで高額な追加費用が発生するリスクがある。
• ハザードマップの確認や現地調査、重要事項説明での確認など、購入前にできる対策がある。
• 最も確実で安心な方法は、すべての準備が整った「完成宅地」を選ぶこと。

土地探しは、家づくりの成功を左右する非常に重要な第一歩です。そして、その土地に潜む目に見えないリスクを見抜き、お客様に安心をお届けするのが、私たち地域に根差した住宅会社の使命だと考えています。

特に可児市を含む東濃地域は、地形が多様であり、土地ごとの特性を見極める専門的な知識が不可欠です。ぜひ、信頼できるパートナーと共に、後悔のない土地探しを進めてください。

土地探しの不安、私たちに話してみませんか？

「この記事を読んで、自分の検討している土地が少し心配になった」
「何から確認すればいいのか、やっぱり一人では不安…」

もし少しでもそう感じられたなら、ぜひ一度、私たち愛岐木材住建にお声がけください。私たちは、可児市をはじめとする東濃地域の土地情報に精通した専門家集団です。東濃地域を中心に、年間平均で約100区画の土地を仕入れ、自社で開発まで手がける私たちだからこそ、お伝えできるリアルな情報があります。（※2021年〜2023年度の自社実績）

あなたの漠然とした不安を、具体的な計画へと変えるお手伝いをさせていただきます。土地探しから建物の設計・施工、そしてアフターサポートまで、ワンストップであなたの理想の家づくりを全力でサポートします。まずはお気軽に、LINEからご相談ください。

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