その土地に家は建つ？中津川市の用途地域と建築制限を解説

2025.12.5

「この土地、本当に家が建つ？」あなたの不安を解消します

岐阜県中津川市で、理想のマイホームを建てるための土地探し。夢が膨らむ一方で、「用途地域」「建ぺい率」といった聞き慣れない言葉の数々に、戸惑いや不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。

「この土地を買って、本当に希望通りの家が建てられるのだろうか？」
「もし建築制限があって家が建てられなかったらどうしよう…」
「難しくて、何から調べればいいのか分からない」

土地購入は、人生における非常に大きな決断です。だからこそ、買ってから後悔するような事態は絶対に避けたいもの。そのお気持ち、痛いほどよく分かります。

ご安心ください。この記事では、建築の専門家である私たちが、中津川市で土地を探す上で最低限知っておきたい法規制の知識を、3つのステップに分けて分かりやすく解説します。この記事を最後までお読みいただければ、複雑な専門用語に惑わされることなく、安心して土地探しの次のステップに進むための基礎知識が身につくはずです。

STEP1：まず知りたい「用途地域」の基本

土地探しを始めると、まず間違いなく目にするのが「用途地域」という言葉です。これは、都市計画法に基づいて、それぞれの地域にふさわしい街並みを作るために「土地の使い方に一定のルールを定めたもの」と考えていただくと分かりやすいでしょう。

例えば、静かな住宅街の中に突然大きな工場ができたり、商業施設の隣に学校ができて騒がしくなったりすると、暮らしやすい環境が損なわれてしまいます。そうした事態を防ぎ、計画的に街づくりを進めるためのゾーニング（土地の使い分けルール）が、用途地域なのです。

中津川市の区域区分（市街化区域・市街化調整区域）の設定状況は自治体により異なります。該当地の区域区分については中津川市の都市計画総括図および都市計画課が提供するGISで最新の情報を必ず確認してください。

参考：用途地域

中津川市の「住まい」に関わる用途地域5選

用途地域は全部で13種類ありますが、すべてを覚える必要はありません。（出典：国土交通省『用途地域』）ここでは、中津川市で住宅を建てる際に特に関係が深い5つの地域に絞って、その特徴をご紹介します。

用途地域	どのような場所？	建てられる建物の例	建てられない建物の例
第一種低層住居専用地域	最も規制が厳しい、低層住宅のための地域。閑静な住宅街を形成します。	戸建て住宅、小規模な店舗兼住宅、小中学校など	原則として高層・大規模な商業施設や工場は制限される。ただし小規模な店舗や一定の共同住宅は用途・面積等の要件により認められる場合があるため、具体的な可否は都市計画や該当自治体の規定で確認してください。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅を中心とした良好な住環境を守るための地域です。	戸建て住宅、マンション、大学、病院、500㎡までの店舗など	一般に中高層住居専用地域では住居中心の用途が優先され、大規模な風俗・娯楽施設や工場等は制限されるが、具体的な可否は用途・面積・自治体の規定に依存するため、個別の案件は都市計画課等で確認してください。
第一種住居地域	住宅の環境を守るための地域ですが、比較的大きな店舗や事務所も建てられます。	戸建て住宅、マンション、3,000㎡までの店舗・事務所・ホテルなど	一般には商業系の大規模娯楽施設や工場等は制限されやすいが、面積要件等で例外があるため、詳細は自治体の用途地域の定めや建築基準法の該当条文に基づき確認してください。
近隣商業地域	住民が日用品の買い物などをするための地域。利便性が高いエリアです。	近隣商業地域は日用品購入等に対応する商業施設が立地しやすい地域で、比較的幅広い商業用途が認められます。ただし、危険性・公害性が高い施設は制限されるため、具体的な可否は自治体規定で確認してください。	危険性の高い工場など
無指定地域（白地地域）	用途地域の指定がない地域。用途地域の指定がない区域でも、建築基準法や自治体条例、宅地造成規制や災害危険区域など個別の規制が適用されます。「自由度が高い」と断定せず、該当地の行政窓口で必ず確認する旨に修正してください。	戸建て住宅、店舗、工場など（ただし個別の条例等による制限あり）	（条例等による）

主な用途地域と建てられる建物の特徴

このように、用途地域によって建てられる建物の種類や高さが大きく異なります。静かな環境を求めるなら住居専用地域、生活の利便性を重視するなら近隣商業地域など、ご自身のライフスタイルに合った用途地域を選ぶことが大切です。

自分の土地はどうやって調べる？中津川市の確認方法

では、実際に検討している土地がどの用途地域に属するのかを調べるには、どうすればよいのでしょうか。最も手軽で確実な方法は、中津川市が提供しているウェブサイトを利用することです。

【確認手順】

中津川市の公式ウェブサイトにある「都市計画情報（用途地域等）閲覧サービス – 中津川市」にアクセスします。
利用規約に同意し、地図画面に進みます。
住所や目標物から、調べたい土地の場所を検索します。
地図上で該当地点をクリックすると、その場所の用途地域や建ぺい率・容積率などの情報が表示されます。

また、より詳細な情報を確認したい場合や、インターネットの操作が苦手な方は、中津川市役所の都市計画課の窓口で直接問い合わせることも可能です。

【重要】ウェブサイトの情報は参考情報です。土地の購入や設計など、権利や義務が発生する取引を行う前には、必ず市役所の担当窓口で最新の正確な情報をご確認ください。

STEP2：「建ぺい率・容積率」で家の大きさが決まる

用途地域と並んで、家の大きさを決める非常に重要なルールが「建ぺい率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」です。

建ぺい率とは？
「その土地を真上から見たときに、建物が占める面積の割合」のことです。例えば、100坪の土地で建ぺい率が60%なら、建物を建てられる面積（建築面積）は最大60坪までとなります。この制限があるおかげで、敷地内に適度な空き地が確保され、日当たりや風通しの良い街並みが保たれるのです。
容積率とは？
「その土地の面積に対する、建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合」のことです。例えば、100坪の土地で容積率が200%なら、延床面積の合計は最大200坪までとなります。これにより、周辺の道路の広さなどに見合った建物のボリュームにコントロールされ、人口が過度に集中するのを防いでいます。

これらの制限は、火災時の延焼防止や避難経路の確保といった防災上の観点からも、非常に重要な役割を担っています。

【計算例】100坪の土地なら、どれくらいの家が建つ？

言葉だけではイメージしにくいかもしれませんので、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。中津川市でよく見られる条件を想定してみます。

【条件】

敷地面積：100坪（約330㎡）
建ぺい率：60%
容積率：200%

1. 建てられる建物の広さ（建築面積）の上限

敷地面積 × 建ぺい率 = 建築面積
100坪 × 60% = 60坪

この土地には、建物を真上から見たときの広さが最大で60坪までの家を建てることができます。1階部分の広さの目安と考えると分かりやすいでしょう。

2. 建てられる建物のボリューム（延床面積）の上限

敷地面積 × 容積率 = 延床面積
100坪 × 200% = 200坪

理論上の上限は敷地面積×容積率ですが、前面道路幅制限、算入除外規定、用途地域のまたがり、特例等により実際の上限は変わり得る。具体的な設計値は行政窓口や設計者と確認してください。

注意！前面道路の幅で容積率が変わるケースも

ここで、初心者が陥りやすい注意点があります。それは「前面道路の幅員による容積率の制限」です。

土地に接している道路（前面道路）の幅が12m未満の場合、都市計画で定められた容積率（指定容積率）と、前面道路の幅によって計算される容積率のうち、より厳しい（小さい）方が適用されるというルールがあります。これは建築基準法に基づくもので、具体的な乗率は用途地域により異なります（例：住居系地域は前面道路幅×4/10、その他は×6/10など。詳細は建築基準法や自治体の解説をご確認ください）。

【計算式】

住居系用途地域の場合： 前面道路の幅員(m) × 4/10
その他の用途地域の場合： 前面道路の幅員(m) × 6/10

例えば、先ほどの例（指定容積率200%）の土地が第一種住居地域にあり、接している道路の幅が4mだったとしましょう。

4m × 4/10 = 1.6

この場合、計算上の容積率は160%となります。指定容積率の200%よりも厳しい160%が適用されるため、建てられる家の延床面積の上限は、200坪ではなく160坪になってしまうのです。

このように、土地の条件によっては、定められた容積率を最大限に活用できないケースもあります。こうした複雑な判断には専門的な知識が不可欠です。

STEP3：他にもある！中津川市の土地購入で注意すべき建築制限

ここまで用途地域と建ぺい率・容積率という基本的なルールを見てきましたが、土地に家を建てる際には、これ以外にも様々な法規制が関係してきます。

建築の専門家が、中津川市の建築制限に関する書類を指差して確認している様子。プロによる調査の重要性を示している。

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）
宅地造成等規制法（特定盛土等規制を含む）により、一定規模以上の盛土・切土については都道府県知事等の許可や届出が必要となる場合があります。適用の範囲・手続は法令および県・市の規定によるため、該当地の県・市の窓口で確認してください。
防火・準防火地域
市街地での火災の危険を防ぐために定められる地域です。この地域に指定されていると、建物の構造や窓、ドアなどに燃えにくい材料を使うといった制限がかかります。
日影規制（にちえいきせい）
周辺の土地の日当たりを確保するため、一定の高さ以上の建物が、冬至の日を基準として一定時間以上の日影を落とさないように、建物の高さを制限するルールです。

これらはほんの一例です。他にも、敷地と道路の関係を定めた「接道義務」や、建物の高さを制限する「絶対高さ制限」など、確認すべき項目は多岐にわたります。

「こんなにたくさんのルールがあるなんて…」と不安に思われたかもしれません。ですが、ご安心ください。これらすべてを、お客様ご自身が完璧に理解する必要はないのです。大切なのは、「土地には様々な法規制があり、その確認には専門家の目が必要不可欠である」ということを知っておくことです。

法規制の不安はプロに相談！AIMOKUの土地は安心です

これまで解説してきたように、土地の購入には、用途地域、建ぺい率・容積率、そして個別の様々な建築制限など、専門家でなければ判断が難しい複雑な法規制が絡んできます。まずは自治体窓口での確認をお勧めしますが、当社では用途地域の確認、建ぺい率・容積率の算定、道路幅員による容積率計算の照合等の調査も行っております。

もし、あなたが法規制に関する不安を少しでも感じているのであれば、どうか一人で悩まずに私たち専門家にご相談ください。

愛岐木材住建（AIMOKU）では建築の専門家が調査を行っています。私たちは、お客様が後悔することなく、安心して理想の家づくりを進められるよう、住宅建築が問題なく行えることを確認した物件のみをご紹介しております。ただし最終的な許認可や設計判断は行政の審査や設計者の判断が必要です。