可児市の土地探しトラブル事例5選｜後悔しないための対策

2026.1.1

可児市の土地探し、こんなはずでは…後悔先に立たず

「一生に一度の大きな買い物だからこそ、絶対に失敗したくない」
岐阜県可児市で理想のマイホームを建てるための土地を探しているあなたは、希望に胸を膨らませると同時に、漠然とした不安も感じているのではないでしょうか。

土地探しは、単に気に入った場所を見つけるだけではありません。その裏には、専門的な知識がなければ見抜けない数多くの落とし穴が潜んでいます。知識不足のまま進めてしまうと、「こんなはずではなかった…」という後悔に繋がりかねません。

この記事では、不動産の専門家として、可児市で土地を探す際に実際に起こりがちなトラブル事例と、それを未然に防ぐための具体的な対策を徹底的に解説します。この記事が、あなたの不安を解消し、理想の家づくりというゴールへと導く一助となれば幸いです。さあ、後悔しない土地探しの第一歩を、ここから一緒に踏み出しましょう。

【ワースト5】可児市の土地探しでよくあるトラブル事例

まずは、可児市で土地を探す際に実際に起こりがちなトラブルを、特に深刻度が高い順にランキング形式でご紹介します。漠然とした不安を「具体的なリスク」として認識することが、失敗を回避するための第一歩です。それぞれのトラブルがなぜ起こるのか、その原因を専門家の視点から解説します。

第1位：想定外の「追加費用」で予算が大幅オーバー

土地探しで最も金銭的なダメージが大きいのが、この「追加費用」の問題です。土地の購入代金ばかりに目が行きがちですが、実際に家を建てるためには、土地の状態によって様々な付帯工事が必要になる場合があります。

具体的には、以下のような費用が見積もりから漏れやすく、後から発覚するケースが後を絶ちません。

地盤改良工事費：軟弱な地盤の場合、建物を安全に支えるために地盤を強固にする工事が必要です。費用は数十万円から数百万円に及ぶこともあります。
上下水道・ガスの引き込み工事費：前面道路に本管が通っていても、敷地内への引き込み工事は買主負担となるのが一般的です。距離が長いと費用も高額になります。
擁壁（ようへき）の造成・補修費：高低差のある土地の場合、土砂崩れを防ぐための壁（擁壁）が必要になることがあります。既存の擁壁が古く、基準を満たしていない場合は、再造成に多額の費用がかかります。

特に可児市は丘陵地も多く、高低差のある土地や、場所によっては地盤の補強が必要なエリアも存在します。こうした費用を考慮せずに資金計画を立ててしまうと、最悪の場合、建物の規模を縮小せざるを得なくなるなど、理想の家づくりそのものに影響が出てしまいます。

第2位：法規制の壁。「建築不可」で家が建てられない

気に入った土地を見つけて契約したのに、いざ設計を始めたら「家が建てられない」あるいは「希望通りの家が建てられない」ことが判明する。これは、夢のマイホーム計画が根底から覆される最悪の事態です。

その原因の多くは、建築基準法や都市計画法などの法規制にあります。主な例を見てみましょう。

市街化調整区域：原則として建物の建築が抑制されているエリアです。特定の条件を満たさなければ、家を建てることはできません。
接道義務違反：建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。この条件を満たさない土地には、原則として家は建てられません。
建ぺい率・容積率オーバー：土地には、敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）と、延床面積の割合（容積率）に上限が定められています。希望する大きさの家が、この規制によって建てられないケースがあります。

これらの法規制は非常に専門的で、個人で全てを調査するのは困難です。可児市の都市計画情報は市のウェブサイトでも確認できますが、その解釈や詳細な条件については、専門家による市役所の担当部署（都市計画課など）への確認が不可欠です。

参考：用途地域等を県域統合型GISに公開しました – 可児市

土地が建築不可となる主な原因である「市街化調整区域」「接道義務違反」「建ぺい率・容積率オーバー」を分かりやすく図解したインフォグラフィック。

第3位：購入後に発覚。「地中埋設物」の撤去費用

土地は、外から見ただけではその全てを判断することはできません。地面の下に、予期せぬ障害物（地中埋設物）が隠れているリスクがあります。

地中埋設物の例としては、以下のようなものが挙げられます。

過去に建っていた家の基礎やコンクリートガラ
古い浄化槽や井戸
大量の石や瓦礫
悪質なケースでは、産業廃棄物など

これらの埋設物が見つかった場合、建物の基礎工事の妨げになるため、撤去しなければなりません。その撤去費用は買主の負担となることが多く、数十万円から、場合によっては百万円を超える高額な費用が発生することもあります。

売主が地中埋設物の存在を把握している場合、契約内容に基づき告知されることが一般的ですが、売主自身もその存在を把握していないケースも少なくありません。そのため、契約前に土地の過去の利用履歴（地歴）を調査したり、契約内容を精査したりすることが、この隠れたリスクから身を守るための重要な鍵となります。

第4位：暮らし始めてから悩む「近隣・境界線トラブル」

土地そのものに問題がなくても、周辺環境や人間関係が原因で、新生活が思い描いていたものと大きくかけ離れてしまうことがあります。

特に多いのが、隣地との「境界線」をめぐるトラブルです。古い土地では境界標が曖昧だったり、そもそも存在しなかったりすることがあり、ブロック塀の所有権や越境などを巡って、後々ご近所と揉めてしまうケースがあります。一度こじれると、その後のご近所付き合いに長く影響を及ぼす深刻な問題です。

その他にも、

日当たりや眺望に関するトラブル（隣に高い建物が建つ可能性など）
騒音や臭い、交通量などの生活環境の問題
自治会のルールやゴミ出しの慣習など、地域特有の決まりごと

といった問題が、暮らし始めてから発覚することがあります。これらのトラブルを避けるためには、データ上の情報だけでなく、自分の足で現地を訪れ、五感で環境を確認することが何よりも大切です。

第5位：見落としがちな「災害リスク」と資産価値

マイホームは、家族の安全を守る場所であるべきです。そのため、長期的な視点で「災害リスク」を考慮することは、土地選びにおいて絶対に欠かせない要素です。

可児市が公開しているハザードマップなどを活用し、検討している土地が浸水想定区域や土砂災害警戒区域などに指定されていないかを確認することは基本中の基本です。

しかし、単に「安全かどうか」という視点だけでは不十分です。災害リスクが高い土地は、将来的に資産価値が下落する可能性も秘めています。万が一、将来その土地を売却することになった場合、買い手が見つかりにくかったり、想定よりも低い価格でしか売れなかったりするかもしれません。

安全な暮らしと大切な資産の両方を守るために、目先の利便性や価格だけでなく、その土地が持つ災害リスクを正しく評価する視点が求められます。

土地の購入後に地中埋設物が発見され、撤去費用について頭を悩ませる施主のイメージ。

後悔しないために！土地購入前にできる5つの対策

ここまで様々なトラブル事例を見てきましたが、ご安心ください。これらのリスクの多くは、事前の対策によって防ぐことが可能です。ここでは、トラブルを未然に防ぎ、後悔しない土地選びを実現するための具体的な5つの対策を解説します。

対策1：総額で考える「抜けのない」資金計画を立てる

追加費用トラブルを防ぐ鍵は、土地代と建物代だけでなく、諸費用や付帯工事費を含めた「総額」で予算を組むことです。土地探しを始める最初の段階で、以下の費用項目をリストアップし、全体像を把握することが重要です。

分類	具体的な費用項目
土地関連費用	土地代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税清算金など
建物関連費用	建築工事費、設計料、建築確認申請費用など
付帯工事費（土地による）	地盤改良工事費、上下水道・ガス引き込み工事費、擁壁工事費、外構工事費など
その他諸費用	住宅ローン手数料、火災・地震保険料、引っ越し費用、家具・家電購入費など

土地購入と住宅建築にかかる費用の内訳（例）

土地探しの初期段階で、信頼できる不動産会社や建築会社に相談し、検討している土地にかかる可能性のある付帯工事費について、概算でも良いので見積もりを依頼しましょう。これにより、現実的で抜けのない資金計画を立てることができ、予算オーバーのリスクを大幅に減らすことができます。

対策2：専門家と行う「徹底した」法規制・役所調査

建築不可のリスクを回避するためには、専門家による徹底した調査が不可欠です。個人で役所の窓口に行っても、専門用語が多く、全ての情報を正確に理解するのは至難の業です。

信頼できる不動産会社や、提携する建築士、土地家屋調査士に依頼し、契約前に必ず以下の点について役所調査を行ってもらいましょう。

都市計画法に関する調査：用途地域、建ぺい率・容積率、高さ制限、防火地域の指定など。
建築基準法に関する調査：接道義務を満たしているか、道路の種類（公道・私道）など。
その他の法令に関する調査：宅地造成等規制法、文化財保護法、地域の条例や協定など。
ライフラインの状況：上下水道、ガス管の埋設状況や引き込みの可否。

専門家は、これらの情報を網羅的に調査し、その土地にどのような規制があり、どのような家が建てられるのかを正確に報告してくれます。専門家の力を借りることが、法規制の壁からあなたの計画を守る最も確実な方法です。

対策3：契約書で確認！「地歴調査」と「告知義務」

地中埋設物のリスクに備えるには、契約前の調査と契約内容の確認が重要です。まずは、その土地が過去にどのように利用されていたか（田んぼ、工場、住宅地など）を調べる「地歴調査」を不動産会社に依頼しましょう。昔の地図や航空写真、登記簿謄本などから、リスクの有無をある程度推測することができます。

さらに、不動産売買契約書を締結する際には、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」に関する条項を必ず確認してください。これは、契約内容に適合しない問題（例：告知されていない地中埋設物）が発見された場合に、売主が負うべき責任を定めたものです。

具体的には、「引き渡しから一定期間内に地中埋設物が発見された場合、その撤去費用は売主の負担とする」といった特約を盛り込むことができれば、買主にとって大きな安心材料となります。契約書にサインする前に、専門家と一緒に内容を隅々までチェックし、不利な点がないかを確認することが、あなたの権利を守ることに繋がります。

対策4：自分の目で確かめる「多角的な」現地・周辺調査

近隣トラブルを避けるためには、地図やインターネットの情報だけを鵜呑みにせず、必ず自分の足で現地を訪れることが鉄則です。しかも、一度だけではなく、時間帯や曜日を変えて複数回訪問することが、その土地の本当の姿を知るためのポイントです。

【現地調査チェックリスト】

平日（朝・昼・夜）：通勤・通学時間帯の交通量や人の流れ、日中の静けさ、夜の街灯の明るさや雰囲気。
休日（朝・昼・夜）：家族連れの様子、公園などでの人の集まり具合、平日の夜との違い。
天候による変化：晴れの日だけでなく、雨の日の水はけの状態なども確認できると理想的です。
五感で確認：車の騒音、近隣工場や飲食店の臭い、日当たりや風通し。
周辺環境：ゴミ集積所の管理状態、近隣の家の手入れ具合、周辺住民の挨拶の様子など。

少し手間はかかりますが、この多角的な調査を行うことで、暮らし始めてからの「こんなはずじゃなかった」を効果的に防ぐことができます。

対策5：プロと読み解く「ハザードマップ」と「土地の履歴」

災害リスクへの対策は、ハザードマップの確認から始まります。しかし、単に色が付いているかどうかを見るだけでは不十分です。不動産のプロと一緒に内容を読み解き、そのリスクがどの程度のものなのか、対策は可能なのかを正しく理解することが重要です。

さらに一歩進んで、土地の成り立ちを調べることも有効な対策です。古地図や地名から、その土地が元々、田んぼや沼地、川沿いの低い土地でなかったかなどを推測することができます。一般的に、水に関連する地名（例：「沼」「沢」「谷」など）が付いている場所は、地盤が軟弱であったり、水害のリスクが高かったりする傾向があります。

これらの調査を専門家と一緒に行うことで、データだけでは見えてこない土地の特性を深く理解し、より安全で、将来にわたって資産価値の落ちにくい土地を選ぶことが可能になります。

可児市で信頼できる不動産会社を見極める3つの条件

ここまで見てきたように、土地探しのトラブルを回避するには、専門的な知識と調査が不可欠です。そして、その成否を大きく左右するのが、パートナーとなる不動産会社の存在です。ここでは、可児市で心から信頼できる不動産会社を見極めるための、3つの具体的な条件をご紹介します。

1. 可児市の地域情報と法規制に精通しているか

大手だから、有名だからという理由だけで選ぶのは早計です。土地探しにおいては、その地域に根ざし、深い知識と情報網を持つ「地域密着型」の不動産会社が非常に頼りになります。

可児市特有の条例や開発指導要綱、学区や自治会の情報、さらには「このエリアは昔〇〇だったから地盤に注意が必要」といった、データには現れない生きた情報を持っているかどうか。その専門性を測るために、ぜひ次のような質問を投げかけてみてください。

「このエリアで、過去に土地探しに関するトラブル事例はありませんでしたか？」

この質問に対して、具体的な事例や注意点を交えながら的確に答えてくれる会社は、地域に精通している証拠です。あなたの知らないリスクを先回りして教えてくれる、心強いパートナーとなるでしょう。

2. メリットだけでなくデメリットも正直に説明してくれるか

誠実な不動産会社を見極める、最も重要なポイントと言えるかもしれません。良い不動産会社は、物件の良い点ばかりを強調しません。

例えば、

「日当たりは良いですが、西日が強いかもしれません」
「駅に近くて便利ですが、線路沿いなので音に敏感な方には向きません」
「価格は魅力的ですが、擁壁の補修に費用がかかる可能性があります」

このように、その土地が持つ潜在的なリスクやデメリットについても、包み隠さず正直に説明してくれる姿勢こそが、真に顧客の利益を考えている証です。良い面と悪い面の両方を理解し、納得した上で判断を下すことが、後悔しない土地選びに繋がります。

3. 宅地建物取引業の免許と実績が豊富か

専門性や誠実さに加え、客観的な信頼性の指標も確認しておきましょう。それが「宅地建物取引業の免許」です。

不動産会社の事務所には、必ず免許番号が掲示されています。免許番号は「岐阜県知事（〇）第〇〇〇〇号」のように表記されますが、注目すべきはカッコ内の数字です。この数字は免許の更新回数を示しており、5年ごとに更新されるため、数字が大きいほど営業年数が長い、実績のある会社であると判断できます。（1回目は(1)、5年後の更新で(2)となります）

もちろん、業歴が長ければ絶対に安心というわけではありませんが、長年にわたって地域で事業を継続してきたという事実は、信頼性を測る上での一つの重要な指標となります。可児市内での取引実績が豊富かどうかも併せて確認すると良いでしょう。

参考：国土交通省 | 宅地建物取引業者検索